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　　編者按：

　　針對我國部分城市房地產(chǎn)市場長期過熱局面，今年5月中旬，國家出臺“國六條”政策，2006年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策由此浮出水面。5月底，建設(shè)部等九部門“房地產(chǎn)調(diào)控15條意見”的公布，是對新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的細化和完善。進入6月，房地產(chǎn)新政效應(yīng)初顯，房價走勢可謂舉國矚目。

　　事實上，很多國家在經(jīng)濟發(fā)展過程中都曾經(jīng)或正在面臨房價過高的難題，政府對房地產(chǎn)市場如何進行宏觀調(diào)控，抑制房地產(chǎn)市場泡沫，保證社會經(jīng)濟秩序的正常運行，一定程度上也是對政府執(zhí)政能力的考驗。在此，我們不妨“走出國門”，看看其他一些國家是如何應(yīng)對高房價之擾的。

　　韓國：多管齊下抑制高房價

　　亞洲金融危機過后，韓國的住宅市場進入了一個復蘇繁榮的發(fā)展周期。全國住宅平均價格指數(shù)從1998年10月的61.8%猛增到2002年12月的93.7%，漲幅超過50%。近兩年，更是有大量資本源源不斷地涌入房地產(chǎn)市場，房價迅速上漲，并呈現(xiàn)明顯的泡沫跡象。

　　為了抑制房價過快增長，韓國政府從今年4月開始先后出臺了一系列針對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策。首先，加大房地產(chǎn)稅收力度。為抑制住宅投機現(xiàn)象，政府對居民擁有的第二套以上住宅征收重稅，將轉(zhuǎn)讓第二套以上住宅的交易稅從9%至36%提高到50%；同時為抑制土地倒賣，從明年1月1日起，政府將對非土地所有者自住的土地交易征收60%的交易稅。新政策出臺后，韓國的土地價格漲幅開始放緩，當月土地成交量減少了36.3%。

　　其次，承諾增加供給，提高房貸利率。韓國政府宣布，今后5年內(nèi)將在房價漲幅最大的首爾江南區(qū)建造10萬套住宅，并計劃提高銀行貸款利率。這些措施出臺后，韓國房地產(chǎn)熱明顯降溫，市場出現(xiàn)濃厚的觀望氣氛。

　　此外，韓國多個政府部門還聯(lián)合起來警告房價虛高。5月中旬，韓國總統(tǒng)盧武鉉表示，目前的房地產(chǎn)泡沫令人憂慮，投機引起的房地產(chǎn)價格暴漲導致經(jīng)濟形勢嚴峻，“政府不會放任不管”。

　　政府頻頻表態(tài)對房產(chǎn)投機者造成巨大的心理壓力，當月多個地區(qū)房價明顯下跌，以江南開浦住宅區(qū)為例，面積在40至57平方米的小戶型公寓價格1個月內(nèi)下滑了2萬美元。

　　法國：實行廉租房和高稅收

　　自1999年以來，法國平均房價已上漲45%，為抑制房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)的泡沫，法國政府規(guī)定，各大城市必須建設(shè)一定數(shù)量的廉租房，其比例約為總住房面積的１５％至２０％。廉租房的存在使得房屋買賣市場需求減少，房價因此處于穩(wěn)定狀態(tài)。除此之外，政府還長期推行租房補貼等福利制度，社會各階層的無房戶都可在租房時享受政府補貼。

　　建造廉租房的房地產(chǎn)企業(yè)也可獲得中央政府補貼，建成后由各地方政府下屬的“廉租房管理辦公室”管理，一方面嚴格控制房源，大部分廉租房只租不賣；另一方面對社會公開廉租房出租情況，接受大眾監(jiān)督。

　　此外，高額地皮稅的征收也有效抑制了房地產(chǎn)投機行為。在法國，購房者除繳納高額地皮稅外，還需支付住房稅或空房稅，這導致了長期以來法國人不把房地產(chǎn)市場視為投資或財產(chǎn)保值的重要領(lǐng)域。

　　英國：5次上調(diào)利率為房地產(chǎn)降溫

　　自2001年初以來，英國房價進入了新的上漲周期，3年多時間里每年增速都超過20%。為此，英國政府和中央銀行從供需兩方面入手，抑制房地產(chǎn)市場的過分火爆。去年8月以來，房地產(chǎn)市場已逐漸呈現(xiàn)降溫跡象。

　　一方面，英格蘭銀行從2003年11月到2004年8月連續(xù)5次上調(diào)利率，利率從3.5%提高至4.75%，導致抵押貸款成本增加，遏制了房地產(chǎn)消費信貸過熱的現(xiàn)象。

　　另一方面，英國政府于2004年底通過了《住房法2004》，就如何確保建造足夠的低收入群體買得起的“社會性”住房、創(chuàng)建更加公平和良好的住房市場以及加快實現(xiàn)政府關(guān)于2010年“體面”住房目標等作出了一系列切實可行的規(guī)定，此舉有效保障了社會中低收入階層的住房權(quán)益。

　　墨西哥：向低收入階層傾斜

　　在墨西哥城市化進程中，大量農(nóng)村人口涌入城市，中低收入人口的住房問題成為影響社會穩(wěn)定的關(guān)鍵。而多數(shù)開發(fā)商受利益驅(qū)逐，選擇建造面向社會中上階層的高檔豪華住宅，使得社會福利房的開發(fā)無法滿足需要。為此，墨西哥政府采取了向低收入階層傾斜的住房政策。

　　首先，墨西哥政府通過上調(diào)高檔住宅土地使用許可申請費和抵押貸款利率、控制貸款規(guī)模，以及提高產(chǎn)權(quán)評估等行政收費和稅收標準等多項舉措，抑制高檔住宅的開發(fā)。同時，銀行和全國性抵押貸款機構(gòu)也根據(jù)房屋預定售價制定階梯式貸款利率，房價和利率成正比，進一步減少高價房的開發(fā)。

　　其次，政府還通過全國勞動者住房基金機構(gòu)推動低價房的建設(shè)。對于每套房價在15.5萬比索(1美元約合11比索)以下的房地產(chǎn)項目，該機構(gòu)可以低于市場利率2％的水平為開發(fā)商提供貸款；中央和各州政府降低甚至免除其獲得土地使用許可的費用，同時政府還撥款用于項目周圍道路、學校及醫(yī)療機構(gòu)等配套設(shè)施的建設(shè)。

　　德國：堅持“福利住房”和小戶型

　　二戰(zhàn)后，德國聯(lián)邦、各州和地方政府都把解決百姓的居住問題作為施政的重中之重。多年來，德國投入巨額資金，大規(guī)模興建“福利住房”。 所謂“福利住房”，是指由國家資助建造、租金較低、專門租給低收入者的住宅。據(jù)統(tǒng)計，戰(zhàn)后60年來，德國先后建造了近1000萬套“福利房”。

　　另外，德國一直堅持供應(yīng)小戶型住宅。到上世紀末，全國戶均住房面積小于100平方米，是西方發(fā)達國家中最低的國家之一，這也是德國解決住房問題的一項重要有效的舉措。

信息來源：國際金融報