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　　美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家發(fā)出警告說，美國歷史上最大的房地產(chǎn)泡沫正在破滅，其影響將不僅限于房地產(chǎn)市場和股票市場

　　國際先驅(qū)導(dǎo)報駐紐約記者 盧懷謙 報道 最近，費城的房價成了王太太的一塊心病。

　　不少紐約華人近年組織炒房團(tuán)，開赴與紐約只有兩個小時車程的費城買房投資，王太太也是其中一員。近來房地產(chǎn)市場急轉(zhuǎn)直下，王太太已經(jīng)通知房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商降了兩次價，卻還是少人問津。

　　“現(xiàn)在只求少賠錢，拿回現(xiàn)款。”言談之間，王太太一臉憂色。

　　最大的地產(chǎn)泡沫正在破滅

　　美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會9月25日發(fā)表的報告顯示，8月份美國舊房銷售中間價比去年同期下跌1.7%。這是美國房地產(chǎn)市場11年來首次出現(xiàn)的年度房價對比下跌，而中介獲利已是十年來最低水平。

　　此外，未售出房屋庫存量增長至392萬幢，按8月銷售速度計算，這些“待字閨中”的房屋需要7個半月才能售完，這個比率是1993年4月以來的最大值。

　　美國商務(wù)部上周公布的報告顯示，美國8月份的新房開工量猛降6%，是2003年4月以來的最低水平。這是美國新房開工量連續(xù)第三個月下降。與去年同期相比，當(dāng)月新房開工量下降了19.8%。

　　美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會經(jīng)濟(jì)學(xué)家戴維·雷萊亞說，房價下跌在意料之中，因為鑒于銷售疲軟、庫存增加，房地產(chǎn)商必然要降價促銷。雷蒙德金融公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家蘇爾特最近也向公司客戶發(fā)出警告，美國歷史上最大的房地產(chǎn)泡沫正在破滅，其影響將不僅限于房地產(chǎn)市場和股票市場。

　　漲也利率，落也利率

　　美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會經(jīng)濟(jì)學(xué)家勞倫斯認(rèn)為，抵押貸款利率走高是此次房屋銷售整體水平下降的最主要原因。

　　業(yè)界認(rèn)為，近幾年來美國房地產(chǎn)市場繁榮的根本原因在于2001底開始的低利率環(huán)境。2001年恐怖襲擊之后，為刺激經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，格林斯潘開始急速減息──短短一年間由6.5%減至1.75%。美國的短期利率降至40年來最低水平，用于購房的30年期抵押貸款利率也隨之下降。為吸引購房者，美國經(jīng)營房貸的一些銀行還推出了各種各樣的新模式，讓購房者可以幾乎不付首期，或者在一定年限只付利息不付本金。借貸成本的降低使很多人開始買得起房子，買者增多，房價自然上漲。

　　美國的利率政策催生了房地產(chǎn)市場大牛市，也導(dǎo)致了日后的降溫：最近兩年，為控制節(jié)節(jié)走高的通貨膨脹，美聯(lián)儲又連續(xù)17次調(diào)升短期利率。水漲船高，美國的30年期房屋抵押貸款利率今年8月上升到6.6%，比去年同期高出3個百分點。

　　房屋抵押貸款利率的攀升加重了房地產(chǎn)購買者的負(fù)擔(dān)，因為在美國，90%以上的人在購買房產(chǎn)時都使用房屋抵押貸款。

　　雷蒙德金融公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家蘇爾特說，高達(dá)10%的房屋抵押貸款申請者的資產(chǎn)負(fù)債水平已經(jīng)成為負(fù)數(shù)。在這樣的情況下，人們在購買房產(chǎn)時不得不對高不可攀的貸款利率斟酌再三，房產(chǎn)市場銷量銳減是必然的結(jié)果。

　　美聯(lián)儲密切觀望

　　專家預(yù)測，房市降溫不可避免地要影響到美國經(jīng)濟(jì)的整體表現(xiàn)。財富效應(yīng)表明，房價走低，預(yù)示著一部分人的財富縮水。財富縮水讓他們感覺錢變少了，就會壓縮消費，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)疲軟。不少賣家認(rèn)為，今年出現(xiàn)房地產(chǎn)銷售量的下降，無疑會對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。

　　據(jù)統(tǒng)計，美國的房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模超過2萬億美元，占美國家庭整體凈資產(chǎn)的三分之一以上，是美國經(jīng)濟(jì)的一個重要支柱。正因如此，美國房地產(chǎn)市場的潮漲潮落對美國經(jīng)濟(jì)的影響舉足輕重。

　　《安全金錢報告》副主編拉爾森認(rèn)為，雖然美國房地產(chǎn)市場降溫不會拖垮美國經(jīng)濟(jì)，但也足以使其遭受重創(chuàng)，特別是股票市場。受房地產(chǎn)市場拖累，標(biāo)準(zhǔn)普爾500種指數(shù)可能下降5%，房地產(chǎn)相關(guān)板塊將是重災(zāi)區(qū)。

　　美聯(lián)儲也承認(rèn)，受房地產(chǎn)降溫等因素影響，美國經(jīng)濟(jì)增長正在明顯放緩，今年第二季度的增速只有2.5%，還不到第一季度5.6%增幅的一半。為防止“矯枉過正”，美聯(lián)儲已結(jié)束了本輪的加息周期。

　　馬里蘭大學(xué)商學(xué)院教授莫里奇認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)放緩的程度可能超過美聯(lián)儲的預(yù)期。愛德華茲父子公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家塞勒說，新房銷售大幅衰退，顯示經(jīng)濟(jì)趨于冷卻；美聯(lián)儲將繼續(xù)觀察，以決定未來利率走向。

　　在市場人士憂心忡忡之時，美國舊金山聯(lián)邦儲備銀行行長珍妮特·葉倫站出來給大家打氣。這位女行長說，美國目前出現(xiàn)的房地產(chǎn)市場降溫基本還在美聯(lián)儲的預(yù)料之中。在她看來，可能引發(fā)房地產(chǎn)市場意外深度衰退的主要原因是社會就業(yè)崗位大幅減少。而從全美范圍看，這種情況發(fā)生的可能性不大。

信息來源：國際先驅(qū)導(dǎo)報