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　　改造一個(gè)市場(chǎng)的難度，本來就不亞于創(chuàng)建一家新的市場(chǎng)，而且對(duì)于許多市場(chǎng)來說，許多的工作還不如重新開一個(gè)市場(chǎng)來得爽快。本次記者采訪的輕紡面料市場(chǎng)中，只要改造，都面臨著一個(gè)招租方式的問題。是出租還是出賣，對(duì)這些富有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)市場(chǎng)來說，本來并沒有懸念，但是偏偏因?yàn)檫@樣那樣的原因，新改造的市場(chǎng)往往不得不作出無奈的選擇。
　　
　　紹興聯(lián)合市場(chǎng)：38年的經(jīng)營(yíng)權(quán)一次性投入170萬元

　　從紹興中國(guó)輕紡城聯(lián)合市場(chǎng)的總體框架來看，和以往相比，新改造的市場(chǎng)不僅務(wù)實(shí)、科學(xué)，而且把商戶的商務(wù)服務(wù)做得異常細(xì)致，但是眼下，入駐一次性投入較高，成了當(dāng)?shù)厣虘舻慕裹c(diǎn)問題。記者了解到，整個(gè)聯(lián)合市場(chǎng)投資近12個(gè)億，投入大，造價(jià)昂貴。其中，土地投資6億元，平均每畝地價(jià)大約要1300多萬元；工程建筑約6億元，由包括中國(guó)輕紡城集團(tuán)在內(nèi)的10個(gè)股東共同開發(fā)。據(jù)一位知情人告訴記者，對(duì)聯(lián)合市場(chǎng)的大股東中國(guó)輕紡城集團(tuán)來說，如果100%控股，對(duì)經(jīng)營(yíng)一個(gè)市場(chǎng)來說自然更容易成功。但是由于整個(gè)項(xiàng)目的投資太大，風(fēng)險(xiǎn)太高，以至于輕紡城集團(tuán)不得不作出“合作”的選擇。眼下的股東中，有房地產(chǎn)開發(fā)商，有老市場(chǎng)中的“特大戶”，共10個(gè)，由輕紡城集團(tuán)相對(duì)控股。投資大的項(xiàng)目更急著收回成本，加上股東們都有自己的利益和打算，因此，以這樣的構(gòu)成形式，鋪位不賣都難。聯(lián)合市場(chǎng)的做法是，賣經(jīng)營(yíng)權(quán)38年，共需170萬元。一位經(jīng)營(yíng)戶告訴記者，這樣的投資，如果一個(gè)公司產(chǎn)值不到1000萬元，還是不要打那里的算盤了(目前，整個(gè)輕紡城老市場(chǎng)的租金大約6年26萬元)。平心而論，聯(lián)合市場(chǎng)的定價(jià)其實(shí)并不高，記者作過調(diào)查，在柯橋，各輕紡市場(chǎng)旺鋪的年平均租金為4萬多元，和聯(lián)合市場(chǎng)差不多。但是，新市場(chǎng)一個(gè)鋪位有28平方米，而老市場(chǎng)一般有超過10平方米的鋪位就已經(jīng)不錯(cuò)了。加上聯(lián)合市場(chǎng)各種配套設(shè)施都比老市場(chǎng)齊備和方便得多，對(duì)實(shí)力雄厚的大戶來說，這里的成本并不算高。問題就在于一次性投入太高，年限又太長(zhǎng)。記者隨機(jī)采訪的幾個(gè)商戶都說，他們自然不希望購(gòu)買經(jīng)營(yíng)權(quán)，像以前那樣租是最好的。而且市面上還有傳言，說聯(lián)合市場(chǎng)賣得不錯(cuò)，不過投資的多，真正想做生意的少，關(guān)鍵就在于這道門檻上。一位老總則認(rèn)為，聯(lián)合市場(chǎng)投資過大，這樣的招租模式也是無奈，畢竟沒有哪個(gè)集團(tuán)吃得消把如此巨大的投資擱淺在一個(gè)項(xiàng)目中，然后等待未來幾十年后收回投入。這也是許多計(jì)劃改造的專業(yè)市場(chǎng)的共同問題。

　　寧波輕紡城：一半出租 一半賣斷經(jīng)營(yíng)權(quán)

　　寧波輕紡城的這次改造，也碰到了和紹興中國(guó)輕紡城幾乎一模一樣的問題。寧波輕紡城股份有限公司辦公室陳主任向記者介紹，輕紡城計(jì)劃利用3年時(shí)間進(jìn)行整體改造，工程分3期進(jìn)行，一期工程將投資5000余萬元，預(yù)定今年10月投入使用，改造后的市場(chǎng)分兩層(部分3層)。全部工程改造竣工后，市場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積將目前的7.5萬平方米擴(kuò)大到12萬平方米，新增攤位2000個(gè)。

　　和紹興中國(guó)輕紡城相同，改造中的寧波輕紡城也存在著投資的風(fēng)險(xiǎn)問題。據(jù)介紹，新市場(chǎng)會(huì)采用一半出租，一半賣斷經(jīng)營(yíng)權(quán)的做法。對(duì)于這類賣斷經(jīng)營(yíng)權(quán)的招租模式，一位市場(chǎng)老總評(píng)論說，其實(shí)從過去的經(jīng)驗(yàn)來看，市場(chǎng)用出租的方式招商是最成功的，比如看義烏的眾多市場(chǎng)，租金控制，可以總體控制商貿(mào)成本；管理統(tǒng)一，可以有效地防范假冒偽劣商品的入駐；同時(shí)專業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)關(guān)鍵就在于“專業(yè)”二字，出租便于市場(chǎng)管理者整體把握，并加以引導(dǎo)。如果以賣斷經(jīng)營(yíng)權(quán)的方式，起碼過去的經(jīng)驗(yàn)來看并不成功，還造成了許多至今無法解決的遺留問題。好在現(xiàn)在已經(jīng)不是過去，許多經(jīng)驗(yàn)留了下來，只要注重一些合同細(xì)節(jié)的處理，老的問題應(yīng)該不會(huì)完全重演，但是對(duì)新的問題也要注意防范。
　
　　但是除了招租上的問題，寧波輕紡城還有自己的問題。和紹興中國(guó)輕紡城一樣，寧波輕紡城的這次改造不存在整體搬遷的問題，新大樓要解決的不僅是停車等配套設(shè)施方面的基本問題，還要解決提高市場(chǎng)檔次和增加先進(jìn)交易手段等本質(zhì)問題。但是有一個(gè)問題，以批零生意為主的寧波輕紡城顯得更為明顯。新市場(chǎng)將是寧波輕紡城的精品版，同時(shí)市場(chǎng)內(nèi)也涵蓋了包括輕紡、建材、家私等門類。對(duì)于這樣的整體布局，記者采訪了一些市場(chǎng)老總進(jìn)行評(píng)價(jià)。一位老總告訴記者，在市場(chǎng)內(nèi)開精品區(qū)，從好的方面來說，這是許多市場(chǎng)提升檔次的手段，而且還可以激勵(lì)普通區(qū)的商戶不斷提升自我，也加入到精品區(qū)的行列。從不太好的方面來說，增加了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)激烈度，同時(shí)還提高了客商選擇合作商家的成本。事實(shí)證明，從貨品來看，普通區(qū)的未必比精品區(qū)差多少，商戶間互相詆毀的情況也屢見不鮮，這就人為造成精品區(qū)商品不精的局面，很難達(dá)到市場(chǎng)管理者最初的意圖了。這里倒不是說開精品區(qū)對(duì)市場(chǎng)的提升是無效的，關(guān)鍵還是看管理者在預(yù)見到可能發(fā)生的問題后，如何加以防范和解決。這位老總說，從目前的經(jīng)驗(yàn)看，好像并不存在一個(gè)徹底解決的辦法，最重要的可能就是管理者要提高管理水平了。

　　其他升級(jí)市場(chǎng)：賣斷經(jīng)營(yíng)權(quán)的做法是八九不離十了

　　記者一路采訪下來，發(fā)現(xiàn)在改造過程中的問題，幾乎存在于所有資金不充裕的市場(chǎng)中。作為規(guī)模比紹興、寧波兩家更小一些的杭州中國(guó)絲綢城，未來的改造也要面臨這個(gè)問題。今年上半年，絲綢城內(nèi)22畝土地將拍賣，然后由開發(fā)商幫助絲綢城開發(fā)建造一個(gè)新的絲綢產(chǎn)品交易區(qū)。至于今后的招租方式，雖然很多事還沒有定論，市場(chǎng)管理方無法給記者一個(gè)答案。但是記者仍然很難想像，會(huì)有哪個(gè)房產(chǎn)開發(fā)商吃得消把大筆資金壓在絲綢城項(xiàng)目，等著若干年后靠租金及其他收入收回成本。因此，賣斷經(jīng)營(yíng)權(quán)的做法是八九不離十了。那么有沒有解決的辦法呢？

　　除了賣商鋪或賣經(jīng)營(yíng)權(quán)市場(chǎng)還能做什么？

　　探討一：賣股權(quán)不賣鋪?zhàn)?br>
　　其實(shí)，專業(yè)市場(chǎng)要收回改造投資，從理論上講未必一定要通過賣商鋪或賣經(jīng)營(yíng)權(quán)來實(shí)現(xiàn)。事實(shí)證明，把一個(gè)專業(yè)市場(chǎng)分割成一個(gè)一個(gè)小攤位，又由一個(gè)一個(gè)的業(yè)主自主經(jīng)營(yíng)，這樣的模式對(duì)市場(chǎng)發(fā)展沒有長(zhǎng)遠(yuǎn)意義。但是如果把市場(chǎng)分割成一股一股的股份，賣股權(quán)不賣鋪?zhàn)?，投資者每年可以根據(jù)所占股份的比例得到收益，這樣就能使投資者和管理者的利益一致，既有利于市場(chǎng)整體的發(fā)展，又能在比較短的時(shí)期內(nèi)收回成本，理論上來說辦法不錯(cuò)。不過記者也了解到，這樣好的方法擺在市場(chǎng)面前，并沒有可行性。“起碼在我們紹興，這條路行不通。”一位業(yè)內(nèi)人士這么告訴記者。他說，現(xiàn)在的投資者巴不得今天投資下去，明天就有回報(bào)，很少有人愿意等待如此漫長(zhǎng)的回報(bào)期。而且過去的經(jīng)驗(yàn)顯示，買了鋪位，起碼跑得了和尚跑不了廟，好歹東西在，如果市場(chǎng)辦得不好，出了狀況，總還有辦法?？扇绻ネ顿Y那些看不見的股權(quán)，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)問題，那才是標(biāo)準(zhǔn)的血本無歸。相似的失敗例子也能舉一堆，比如前幾年買商鋪，還有一定返租回報(bào)收益的房產(chǎn)投資方式比較時(shí)髦，這幾年下來，除了到手的商鋪，很難看到那部分經(jīng)營(yíng)收益的分紅，到頭來，還是倒買倒賣商鋪?zhàn)畎踩?。如此種種，這樣的招商套路行不通。記者隨即又采訪了紹興當(dāng)?shù)氐囊晃唤?jīng)營(yíng)戶。他煞有介事地告訴記者，關(guān)鍵是我國(guó)金融體制還不夠健全，這樣的投資缺乏保障。其實(shí)就市場(chǎng)行為來說，有人炒鋪位，有人經(jīng)營(yíng)鋪位，“分工”不同，無可厚非。若各方面條件成熟了，投資者自然愿意買股權(quán)，畢竟從長(zhǎng)遠(yuǎn)意義來說，投資者和市場(chǎng)管理者的利益是一致的。

　　此外，與相關(guān)金融機(jī)構(gòu)合作，拿出行之有效的信托計(jì)劃，本也是一條好路，奈何涉及金融資本方面的運(yùn)營(yíng)比較復(fù)雜，市場(chǎng)開發(fā)單位也只能暫時(shí)摸索著向前。

　　探討二：到銀行按揭

　　在一些已經(jīng)成熟的市場(chǎng)，投資像聯(lián)合市場(chǎng)這樣的商鋪，可以通過到銀行按揭來解決投資過大、資金滯留過多的問題。但是在采訪中發(fā)現(xiàn)，這條途徑也有點(diǎn)難。上海浦東發(fā)展銀行杭州分行的郭劍告訴記者，拿市場(chǎng)鋪位的經(jīng)營(yíng)權(quán)作為抵押到銀行按揭，不是沒有先例，但是做起來比較難。首先，經(jīng)營(yíng)戶手里的不是自己的商鋪，而是經(jīng)營(yíng)權(quán)，因此不能僅憑此得到貸款。眼下一些市場(chǎng)的做法是，由市場(chǎng)出面進(jìn)行擔(dān)保，銀行認(rèn)可后便可以按揭。但這種做法只對(duì)老的市場(chǎng)才可行，因?yàn)橐粋€(gè)鋪位經(jīng)營(yíng)權(quán)的價(jià)值到了銀行手里需要量化，確定到底值多少錢。在老的市場(chǎng)，有周圍類似的鋪位進(jìn)行參照，但是如果是新市場(chǎng)，就比較麻煩了。如此一來，就需要再找一個(gè)可靠的機(jī)構(gòu)來擔(dān)保。過去所有的先例是由當(dāng)?shù)卣雒妫o這類貸款行為以政策，事情才可能辦得下來。其次，這類鋪位按揭貸款還需要一個(gè)執(zhí)行單位。比如有某貸款人屆時(shí)還不出貸款，那么就需要一個(gè)行政職能機(jī)構(gòu)執(zhí)行其后續(xù)的工作。過去，市場(chǎng)、銀行等喜歡找工商部門進(jìn)行合作，當(dāng)然，這其中也有一個(gè)協(xié)商的過程。有了這兩個(gè)條件，像聯(lián)合市場(chǎng)這樣的商鋪中意者就可以從銀行貸到款了。但是，這有一個(gè)前提條件，郭劍說，為什么有不少市場(chǎng)并不愿意走這條途徑，關(guān)鍵在于第一、整套服務(wù)工程浩大，協(xié)商的部門較多，工作比較繁瑣，總之很麻煩，一些專業(yè)市場(chǎng)管理者未必有此心力。第二、一旦可以通過按揭購(gòu)買商鋪經(jīng)營(yíng)權(quán)，那就說明原本由投資者一人承擔(dān)的投資風(fēng)險(xiǎn)，將分散到市場(chǎng)、銀行、相關(guān)部門的頭上，也就是說，生意好，大家都好，生意不好，那就全被“拖下了水”。所以，很多相關(guān)部門、企業(yè)實(shí)在不愿意把自己牽扯進(jìn)去。惟一的解決辦法，可能就要看當(dāng)?shù)卣畬?duì)市場(chǎng)的支持力度了。眼下，記者了解到，聯(lián)合市場(chǎng)已經(jīng)有了相類似的服務(wù)。

信息來源：浙江市場(chǎng)導(dǎo)報(bào)