A片在线看网站日韩天天操|免费A片视频青青A√|网站a片在线观看|国产精品无码专区aⅴ电影男组长|四虎影视激情色久悠悠综合网|瑟瑟亚洲综合在线播放AV区|婷婷九月福利导航|免费看的一几片A片|黄色A片电影男女午夜大片|亚洲国产三级电影

　　改造一個市場的難度，本來就不亞于創(chuàng)建一家新的市場，而且對于許多市場來說，許多的工作還不如重新開一個市場來得爽快。本次記者采訪的輕紡面料市場中，只要改造，都面臨著一個招租方式的問題。是出租還是出賣，對這些富有經(jīng)驗的專業(yè)市場來說，本來并沒有懸念，但是偏偏因為這樣那樣的原因，新改造的市場往往不得不作出無奈的選擇。
　　
　　紹興聯(lián)合市場：38年的經(jīng)營權(quán)一次性投入170萬元

　　從紹興中國輕紡城聯(lián)合市場的總體框架來看，和以往相比，新改造的市場不僅務實、科學，而且把商戶的商務服務做得異常細致，但是眼下，入駐一次性投入較高，成了當?shù)厣虘舻慕裹c問題。記者了解到，整個聯(lián)合市場投資近12個億，投入大，造價昂貴。其中，土地投資6億元，平均每畝地價大約要1300多萬元；工程建筑約6億元，由包括中國輕紡城集團在內(nèi)的10個股東共同開發(fā)。據(jù)一位知情人告訴記者，對聯(lián)合市場的大股東中國輕紡城集團來說，如果100%控股，對經(jīng)營一個市場來說自然更容易成功。但是由于整個項目的投資太大，風險太高，以至于輕紡城集團不得不作出“合作”的選擇。眼下的股東中，有房地產(chǎn)開發(fā)商，有老市場中的“特大戶”，共10個，由輕紡城集團相對控股。投資大的項目更急著收回成本，加上股東們都有自己的利益和打算，因此，以這樣的構(gòu)成形式，鋪位不賣都難。聯(lián)合市場的做法是，賣經(jīng)營權(quán)38年，共需170萬元。一位經(jīng)營戶告訴記者，這樣的投資，如果一個公司產(chǎn)值不到1000萬元，還是不要打那里的算盤了(目前，整個輕紡城老市場的租金大約6年26萬元)。平心而論，聯(lián)合市場的定價其實并不高，記者作過調(diào)查，在柯橋，各輕紡市場旺鋪的年平均租金為4萬多元，和聯(lián)合市場差不多。但是，新市場一個鋪位有28平方米，而老市場一般有超過10平方米的鋪位就已經(jīng)不錯了。加上聯(lián)合市場各種配套設施都比老市場齊備和方便得多，對實力雄厚的大戶來說，這里的成本并不算高。問題就在于一次性投入太高，年限又太長。記者隨機采訪的幾個商戶都說，他們自然不希望購買經(jīng)營權(quán)，像以前那樣租是最好的。而且市面上還有傳言，說聯(lián)合市場賣得不錯，不過投資的多，真正想做生意的少，關鍵就在于這道門檻上。一位老總則認為，聯(lián)合市場投資過大，這樣的招租模式也是無奈，畢竟沒有哪個集團吃得消把如此巨大的投資擱淺在一個項目中，然后等待未來幾十年后收回投入。這也是許多計劃改造的專業(yè)市場的共同問題。

　　寧波輕紡城：一半出租 一半賣斷經(jīng)營權(quán)

　　寧波輕紡城的這次改造，也碰到了和紹興中國輕紡城幾乎一模一樣的問題。寧波輕紡城股份有限公司辦公室陳主任向記者介紹，輕紡城計劃利用3年時間進行整體改造，工程分3期進行，一期工程將投資5000余萬元，預定今年10月投入使用，改造后的市場分兩層(部分3層)。全部工程改造竣工后，市場營業(yè)面積將目前的7.5萬平方米擴大到12萬平方米，新增攤位2000個。

　　和紹興中國輕紡城相同，改造中的寧波輕紡城也存在著投資的風險問題。據(jù)介紹，新市場會采用一半出租，一半賣斷經(jīng)營權(quán)的做法。對于這類賣斷經(jīng)營權(quán)的招租模式，一位市場老總評論說，其實從過去的經(jīng)驗來看，市場用出租的方式招商是最成功的，比如看義烏的眾多市場，租金控制，可以總體控制商貿(mào)成本；管理統(tǒng)一，可以有效地防范假冒偽劣商品的入駐；同時專業(yè)市場的經(jīng)營關鍵就在于“專業(yè)”二字，出租便于市場管理者整體把握，并加以引導。如果以賣斷經(jīng)營權(quán)的方式，起碼過去的經(jīng)驗來看并不成功，還造成了許多至今無法解決的遺留問題。好在現(xiàn)在已經(jīng)不是過去，許多經(jīng)驗留了下來，只要注重一些合同細節(jié)的處理，老的問題應該不會完全重演，但是對新的問題也要注意防范。
　
　　但是除了招租上的問題，寧波輕紡城還有自己的問題。和紹興中國輕紡城一樣，寧波輕紡城的這次改造不存在整體搬遷的問題，新大樓要解決的不僅是停車等配套設施方面的基本問題，還要解決提高市場檔次和增加先進交易手段等本質(zhì)問題。但是有一個問題，以批零生意為主的寧波輕紡城顯得更為明顯。新市場將是寧波輕紡城的精品版，同時市場內(nèi)也涵蓋了包括輕紡、建材、家私等門類。對于這樣的整體布局，記者采訪了一些市場老總進行評價。一位老總告訴記者，在市場內(nèi)開精品區(qū)，從好的方面來說，這是許多市場提升檔次的手段，而且還可以激勵普通區(qū)的商戶不斷提升自我，也加入到精品區(qū)的行列。從不太好的方面來說，增加了市場的競爭激烈度，同時還提高了客商選擇合作商家的成本。事實證明，從貨品來看，普通區(qū)的未必比精品區(qū)差多少，商戶間互相詆毀的情況也屢見不鮮，這就人為造成精品區(qū)商品不精的局面，很難達到市場管理者最初的意圖了。這里倒不是說開精品區(qū)對市場的提升是無效的，關鍵還是看管理者在預見到可能發(fā)生的問題后，如何加以防范和解決。這位老總說，從目前的經(jīng)驗看，好像并不存在一個徹底解決的辦法，最重要的可能就是管理者要提高管理水平了。

　　其他升級市場：賣斷經(jīng)營權(quán)的做法是八九不離十了

　　記者一路采訪下來，發(fā)現(xiàn)在改造過程中的問題，幾乎存在于所有資金不充裕的市場中。作為規(guī)模比紹興、寧波兩家更小一些的杭州中國絲綢城，未來的改造也要面臨這個問題。今年上半年，絲綢城內(nèi)22畝土地將拍賣，然后由開發(fā)商幫助絲綢城開發(fā)建造一個新的絲綢產(chǎn)品交易區(qū)。至于今后的招租方式，雖然很多事還沒有定論，市場管理方無法給記者一個答案。但是記者仍然很難想像，會有哪個房產(chǎn)開發(fā)商吃得消把大筆資金壓在絲綢城項目，等著若干年后靠租金及其他收入收回成本。因此，賣斷經(jīng)營權(quán)的做法是八九不離十了。那么有沒有解決的辦法呢？

　　除了賣商鋪或賣經(jīng)營權(quán)市場還能做什么？

　　探討一：賣股權(quán)不賣鋪子

　　其實，專業(yè)市場要收回改造投資，從理論上講未必一定要通過賣商鋪或賣經(jīng)營權(quán)來實現(xiàn)。事實證明，把一個專業(yè)市場分割成一個一個小攤位，又由一個一個的業(yè)主自主經(jīng)營，這樣的模式對市場發(fā)展沒有長遠意義。但是如果把市場分割成一股一股的股份，賣股權(quán)不賣鋪子，投資者每年可以根據(jù)所占股份的比例得到收益，這樣就能使投資者和管理者的利益一致，既有利于市場整體的發(fā)展，又能在比較短的時期內(nèi)收回成本，理論上來說辦法不錯。不過記者也了解到，這樣好的方法擺在市場面前，并沒有可行性?！捌鸫a在我們紹興，這條路行不通。”一位業(yè)內(nèi)人士這么告訴記者。他說，現(xiàn)在的投資者巴不得今天投資下去，明天就有回報，很少有人愿意等待如此漫長的回報期。而且過去的經(jīng)驗顯示，買了鋪位，起碼跑得了和尚跑不了廟，好歹東西在，如果市場辦得不好，出了狀況，總還有辦法?？扇绻ネ顿Y那些看不見的股權(quán)，一旦市場出現(xiàn)問題，那才是標準的血本無歸。相似的失敗例子也能舉一堆，比如前幾年買商鋪，還有一定返租回報收益的房產(chǎn)投資方式比較時髦，這幾年下來，除了到手的商鋪，很難看到那部分經(jīng)營收益的分紅，到頭來，還是倒買倒賣商鋪最安全。如此種種，這樣的招商套路行不通。記者隨即又采訪了紹興當?shù)氐囊晃唤?jīng)營戶。他煞有介事地告訴記者，關鍵是我國金融體制還不夠健全，這樣的投資缺乏保障。其實就市場行為來說，有人炒鋪位，有人經(jīng)營鋪位，“分工”不同，無可厚非。若各方面條件成熟了，投資者自然愿意買股權(quán)，畢竟從長遠意義來說，投資者和市場管理者的利益是一致的。

　　此外，與相關金融機構(gòu)合作，拿出行之有效的信托計劃，本也是一條好路，奈何涉及金融資本方面的運營比較復雜，市場開發(fā)單位也只能暫時摸索著向前。

　　探討二：到銀行按揭

　　在一些已經(jīng)成熟的市場，投資像聯(lián)合市場這樣的商鋪，可以通過到銀行按揭來解決投資過大、資金滯留過多的問題。但是在采訪中發(fā)現(xiàn)，這條途徑也有點難。上海浦東發(fā)展銀行杭州分行的郭劍告訴記者，拿市場鋪位的經(jīng)營權(quán)作為抵押到銀行按揭，不是沒有先例，但是做起來比較難。首先，經(jīng)營戶手里的不是自己的商鋪，而是經(jīng)營權(quán)，因此不能僅憑此得到貸款。眼下一些市場的做法是，由市場出面進行擔保，銀行認可后便可以按揭。但這種做法只對老的市場才可行，因為一個鋪位經(jīng)營權(quán)的價值到了銀行手里需要量化，確定到底值多少錢。在老的市場，有周圍類似的鋪位進行參照，但是如果是新市場，就比較麻煩了。如此一來，就需要再找一個可靠的機構(gòu)來擔保。過去所有的先例是由當?shù)卣雒?，給這類貸款行為以政策，事情才可能辦得下來。其次，這類鋪位按揭貸款還需要一個執(zhí)行單位。比如有某貸款人屆時還不出貸款，那么就需要一個行政職能機構(gòu)執(zhí)行其后續(xù)的工作。過去，市場、銀行等喜歡找工商部門進行合作，當然，這其中也有一個協(xié)商的過程。有了這兩個條件，像聯(lián)合市場這樣的商鋪中意者就可以從銀行貸到款了。但是，這有一個前提條件，郭劍說，為什么有不少市場并不愿意走這條途徑，關鍵在于第一、整套服務工程浩大，協(xié)商的部門較多，工作比較繁瑣，總之很麻煩，一些專業(yè)市場管理者未必有此心力。第二、一旦可以通過按揭購買商鋪經(jīng)營權(quán)，那就說明原本由投資者一人承擔的投資風險，將分散到市場、銀行、相關部門的頭上，也就是說，生意好，大家都好，生意不好，那就全被“拖下了水”。所以，很多相關部門、企業(yè)實在不愿意把自己牽扯進去。惟一的解決辦法，可能就要看當?shù)卣畬κ袌龅闹С至Χ攘?。眼下，記者了解到，?lián)合市場已經(jīng)有了相類似的服務。

信息來源：浙江市場導報