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最近，美國(guó)商務(wù)部指出，1月份新建的房屋與公寓比上個(gè)月下跌14.3%，經(jīng)季節(jié)因素調(diào)整后的年新屋開工率降為140.8萬單位，遠(yuǎn)低于分析師的預(yù)期。這是自1997年8月以來的最低點(diǎn)，也比去年同期下跌37.8%。西部地區(qū)下跌幅度尤其大。

　　1月份美國(guó)新屋開發(fā)許可的申請(qǐng)量下跌2.8%，跌到156.8萬單位，過去12個(gè)月中有11個(gè)月下跌，新屋開發(fā)申請(qǐng)一向被視為未來建屋活動(dòng)的領(lǐng)先指標(biāo)。以地區(qū)看，美國(guó)西部新屋開工下跌28.5%，中西部跌15.2%，南部跌11.8%，只有東北部的開工數(shù)是上升8.9%。

　　美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)商協(xié)會(huì)(NAR)指出，2006年第四季成屋銷售在40個(gè)州呈現(xiàn)衰退，而房?jī)r(jià)在49%的都會(huì)區(qū)下跌，是該協(xié)會(huì)調(diào)查以來下跌最多的。穆迪Economy.com首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家桑迪(Mark Zandi)認(rèn)為房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)下跌，因?yàn)槭袌?chǎng)要到待售屋出清才會(huì)見底，而要出清則有賴降價(jià)。

　　可以肯定，疲軟表現(xiàn)還將擴(kuò)展到現(xiàn)房和新屋銷售以及新房開工和房屋價(jià)格上，這可能顯示美國(guó)住房市場(chǎng)將出現(xiàn)自有記錄以來首次全年都在下降的局面。

　　銷售量大幅下降

　　目前，房屋市場(chǎng)還未觸底，2007年投資者需求將有更大幅度的下降。不過，到下半年，若投資者迅速渡過這一關(guān)，市場(chǎng)將走穩(wěn)。今年房屋價(jià)格指數(shù)將出現(xiàn)全國(guó)范圍的下降，這是1975年以來的第一次，不過跌幅不大，可能為1%。2007年、2008年經(jīng)過通貨膨脹調(diào)整后的實(shí)際房?jī)r(jià)增長(zhǎng)將是負(fù)數(shù)，2009年及以后的年份也可能是這樣的情況。

　　2004年和2005年的房屋市場(chǎng)泡沫造成至少40萬套房屋超過需求，現(xiàn)在建筑商不得不努力將這些庫(kù)存房消化掉。去年第四季度房屋銷售未到達(dá)底部，房屋市場(chǎng)將在未來兩年逐步恢復(fù)，可能在今年下半年開始對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)作出貢獻(xiàn)。

　　預(yù)計(jì)2007年新屋開工將下降14%，按年率計(jì)算為156萬套，其中獨(dú)戶型房屋開工將減少15%，按年率計(jì)算為126萬棟。

　　美國(guó)聯(lián)邦房屋貸款抵押公司(Freddie Mac)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家弗蘭克·諾沙夫特(Frank Nothaft)認(rèn)為，要恢復(fù)2005年的繁榮景象，還需要數(shù)年時(shí)間。

　　根據(jù)美國(guó)聯(lián)邦房屋貸款抵押公司的調(diào)查，去年末美國(guó)現(xiàn)房中價(jià)已連續(xù)4個(gè)月下降，而今年上半年仍將比去年同期下跌4.5%，去年前11個(gè)月的銷售也比上年同期減少8.3%，新房銷售更是減少17%。

　　綜合各方面情況，2007年銷售量將處于2002年以來的最低水平，而2006年和2007年是美國(guó)上次(1989年到1991年)房地產(chǎn)市場(chǎng)下跌以來最低迷的時(shí)期。隨著投資者繼續(xù)撤出，房地產(chǎn)市場(chǎng)今年晚些時(shí)候仍將下滑。

　　著名投資銀行高盛發(fā)出警告，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)衰退的趨勢(shì)今年將更為嚴(yán)重，甚至可能對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)構(gòu)成致命打擊，為此美聯(lián)儲(chǔ)勢(shì)必降息三次才能遏阻頹勢(shì)。菲奇(Fitch)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)最新發(fā)布的報(bào)告也認(rèn)為，今年美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的弱勢(shì)仍將持續(xù)，這主要是由供應(yīng)過量、買方心理預(yù)期和新年伊始新房開工和銷售量不如預(yù)期等因素決定的。

　　目前，現(xiàn)房銷售比2005年高峰時(shí)期下降了約13%，部分市場(chǎng)銷售下降了30%甚至更多，美國(guó)最大的房屋抵押貸款公司房利美(Fannie Mae)預(yù)測(cè)：美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)今年將持續(xù)疲軟，新房銷售將減少7.1%，現(xiàn)房銷售將下滑8.1%，房?jī)r(jià)今年上半年可能繼續(xù)走低。

　　不會(huì)大幅拖累中國(guó)

　　美國(guó)財(cái)政部長(zhǎng)保爾森則在一個(gè)房屋論壇上表示，美國(guó)的房市在經(jīng)歷過一個(gè)不可持續(xù)的暴增之后，正在進(jìn)行自我調(diào)整，并在向可持續(xù)的方向發(fā)展。保爾森向人們保證說，房市的衰退并沒有影響到美國(guó)經(jīng)濟(jì)。

　　過去幾年，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的暴漲，使許多房屋擁有者大發(fā)橫財(cái)，轉(zhuǎn)售房屋以彌補(bǔ)消費(fèi)鋪張的大有人在。這種人為的過度開銷占GDP的比例過去一年隨著房地產(chǎn)市道的降溫已經(jīng)從7%減少到4%，而今年還會(huì)減半；貸款房屋轉(zhuǎn)手謀利的現(xiàn)象也在減少。

　　如果在房地產(chǎn)市場(chǎng)觸底之前就出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)衰退，則房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷狀態(tài)很可能至少會(huì)再持續(xù)一年，而且很難預(yù)測(cè)其持續(xù)的時(shí)間長(zhǎng)短和嚴(yán)重性。

　　目前，曾經(jīng)對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)，乃至世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生重要推力的美國(guó)房地產(chǎn)泡沫正在破裂。在經(jīng)濟(jì)全球化的今天，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)降溫是否會(huì)影響到中國(guó)的出口，進(jìn)而拖累中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)呢？

　　聯(lián)合國(guó)最近公布的《2007年世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與展望報(bào)告》指出，新的一年里，全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將因?yàn)槊绹?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的衰退減緩0.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　美國(guó)是世界最大的經(jīng)濟(jì)體，GDP總量占全球經(jīng)濟(jì)大約30%，進(jìn)口占全球貿(mào)易15%。如果美國(guó)房地產(chǎn)平均價(jià)位下降2%到3%，GDP增長(zhǎng)率將從2006年的3.2%降到2007年的2.2%；如果美國(guó)房地產(chǎn)泡沫加速破裂，房屋的平均價(jià)位跌幅高達(dá)9%，2007年的GDP增長(zhǎng)將只有0.5%。

　　有美國(guó)專家估計(jì)，如果美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，幅度在2%到3%，作為美國(guó)重要貿(mào)易伙伴的中國(guó)，出口從20%多的增長(zhǎng)可能降到7%或8%。

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)2006年增長(zhǎng)高達(dá)10.5%，外匯儲(chǔ)備增加2473億美元，達(dá)到1.663萬億美元。同一時(shí)期，中國(guó)的貿(mào)易順差增長(zhǎng)了74%，達(dá)到1770億美元。

　　美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，勢(shì)必導(dǎo)致美國(guó)經(jīng)濟(jì)的疲軟，消費(fèi)者需求下降，從而直接影響中國(guó)對(duì)美國(guó)的出口。不過，雖然出口是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一個(gè)亮點(diǎn)，但中國(guó)的GDP增幅主要在固定資產(chǎn)投資規(guī)模上，因此，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫不會(huì)大幅度拖累中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

　　(作者為美國(guó)FXD會(huì)計(jì)師事務(wù)所會(huì)計(jì)師)

信息來源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)